Constructoras anticipan alzas en precios de viviendas por mayor costo de materiales e insumos

Empresarios y ejecutivos inmobiliarios apuestan por un alza de hasta 5% en el valor de la vivienda a causa del aumento en el precio de las materiales para la construcción.

Miguel Bermeo

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El alza en el precio de los commodities, que ya ha golpeado el bolsillo de los consumidores por el lado de los combustibles y los alimentos, podría traer otro efecto colateral: un incremento en el valor final de las viviendas por el aumento que han experimentado en el último año materiales como el acero, fierro, aluminio y vidrios, entre otros.

El alza podría no ser dramática. Varias constructoras coinciden en que no será superior al 5%. Pero en momentos en que la UF ya se empina sobre los $20 mil por la mayor inflación y las viviendas sobre 3.000 UF podrían subir hasta 8% por la limitación de la franquicia tributaria del IVA en la construcción, esta nueva alza no es una buena noticia.

El acero, que puede llegar a representar  hasta el 10% del costo en insumos de una vivienda, ha subido 35% en los últimos 12 meses, dice Javier Hurtado, gerente de estudios de la Cámara Chilena de la Construcción (CChC), mientras que el fierro, con una incidencia de 8% en los costos, ha tenido un aumento de 50% en un año.

Hoy, cerca de un 55% de los costos generales de la construcción proviene de los materiales, los que, en promedio habían subido un 16,7% anual a marzo, de acuerdo con las últimas cifras de la CChC (ver infografía). Hurtado estima que sólo en lo que va del año el alza es cercana al 10%. Las remuneraciones en el sector, en tanto, han crecido hasta 10,6% nominal en el primer trimestre, comparado con el mismo periodo de 2007.
Ariel Magendzo, gerente general del grupo Paz, dice que el alza  en los precios de los insumos de la construcción es variable. "Depende en qué rango se mida, pero en los dos últimos años, puede ir de un 3%  a un 5% en promedio".

Según el gerente general de Inmobiliaria Armas, Cristián Armas, "los costos de construcción han subido en el último año del orden del 5%". Algo en lo que coincide Cristián Hartwig, homónimo de Armas en Socovesa, quien esgrime que el alza de los insumos se debe a que "los commodities han seguido subiendo todos, por lo que algunos costos de la construcción siguen al alza". Hartwig es enfático: "este año van a subir los precios, no cabe duda".
Hurtado coincide: "en algún momento cercano, este mercado se verá afectado por el alza de precios".

EL CUÁNTO Y EL CUÁNDO
Sobre cuánto sería el alza, pocos quieren anticipar cifras.  El presidente de Socovesa, Eduardo Grass, por ejemplo, dice que "los precios de las viviendas van a tener que sufrir un alza moderada, pero tendrán que subir. No quiero adelantar un porcentaje, pero es una cuestión lógica".

Pero hay otros que creen que subirán al menos en la misma proporción que los materiales: es decir, si estos han crecido 10% en el año, el efecto final será de un 5%. "El margen que uno tiene es muy chico. ¿Qué haces cuando suben los costos? Los traspasas a los precios", explica Víctor Bezanilla, socio de Besalco.

Para una vivienda de 3 mil UF, un alza de 5% significa unos $3 millones adicionales. Si ese inmueble se compra con un crédito a una tasa de 5% anual, a 20 años plazo y sin pie, implica que el dividendo aumenta de $ 393 mil a poco más de $ 416 mil.

Respecto al momento en que empezará a sentirse el alza, Cristián Armas asegura que será en septiembre, cuando las ventas de viviendas se consoliden. Según Patricio Muñoz, presidente de la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios, el traspaso se debería producir en dos mercados distintos: casas y departamentos. En el primer mercado, dado que la oferta es siempre menor, el ajuste debiera ser más rápido. "Ahí los precios han estado subiendo. En los departamentos han estado planos, pero vendrá un alza al ajustarse la oferta, lo cual está empezando a ocurrir", dice Muñoz.

Ariel Magendzo dice que el grupo Paz, al administrar  un portafolio de 70 proyectos, puede ser más flexible a la hora de deerminar el alza de los precios. "Donde se puede, hemos subido 3% a 5%. Tratas de compensar el aumento de costos con márgenes que los clientes pueden soportar en ciertos segmentos. En algunos proyectos hemos aumentado los márgenes y en otros los hemos disminuido".

Para el caso de grandes constructoras, que desarrollan proyectos para terceros (como Besalco), el traspaso de costos se hace de una forma distinta. Bezanilla señala que "los contratos llevan una cláusula de reajuste al precio por el aumento de los insumos y cuando éstos se disparan y cambian de rango se hace uso de esa cláusula".